Como realizar o orçamento anual do Condomínio?

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A aprovação, em assembleia, do orçamento anual de despesas está prevista tanto no Código Civil, artigo 1.350, como na convenção do condomínio, ocorrendo, geralmente, no primeiro trimestre do ano.

O orçamento anual constitui um dos principais instrumentos da gestão de condomínio, o qual visa prever os recursos necessários para manter em dia os pagamentos das despesas ordinárias, tais como: folha de pagamento, água, energia, elevadores, despesas administrativas e manutenções. 

É importante que o síndico, ao elaborar o orçamento anual, esteja atento às oscilações da inflação, aos índices de reajustes dos contratos e ao dissídio dos funcionários para evitar o comprometimento financeiro, que resulte na impossibilidade de pagamento de compromissos assumidos, cobrança de juros por parte do banco, em função do saldo negativo, e o aborrecimento dos condôminos com aumentos inesperados.

Para que haja maior segurança do síndico na elaboração do orçamento é recomendado que solicite o auxílio da empresa administradora, que poderá fornecer uma planilha com todas as despesas realizadas no período anterior e com o cálculo das variações de cada despesa, de um mês para o outro. Deve-se calcular a média de cada item nos doze meses. Após esse cálculo, olhar para o próximo período de doze meses e verificar o que ocorrerá, por exemplo, com o salário. Se estiver previsto um reajuste em torno de 4%, em outubro, este percentual deverá ser aplicado de outubro em diante. Nos meses anteriores, considerar o valor da média.

Para o item manutenção considerar os contratos existentes e analisar junto com o zelador ou gerente predial quais as obras ordinárias que serão necessárias no próximo período, como: troca de telhas e parte dos encanamentos localizados na garagem.  Estimar, dentro da tendência apresentada, um percentual de reajuste para todos os contratos, como por exemplo o IGPM. Considerar um valor para despesas diversas ou eventuais. Após realizar a soma dos doze meses deve-se calcular a média de cada item que compõe as despesas. Sobre esse valor total é que será aplicado o percentual de rateio de cada unidade. Não se esquecer de analisar o comportamento da inadimplência, que poderá afetar o orçamento.

Hoje, com a entrada em vigor do Novo Código de Processo Civil, segundo o Art. 784 – São considerados títulos executivos extrajudiciais: “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.”. O artigo deixa claro a necessidade de se aprovar o orçamento anual em assembleia a fim de que haja as garantias necessárias para uma ação de execução, ao invés da ação pelo rito ordinário, que poderá levar mais tempo até a decisão final. A escolha da opção mais adequada deve ser analisada com bastante cautela pelo advogado do condomínio e não esquecer de verificar se a convenção menciona a forma de cobrança. 

Outro cuidado que se deve ter é deixar claro em assembleia e respectiva ata – devidamente convocada e com quórum especial – qual o valor da quota aprovada para cada unidade, bem como a cobrança de eventual multa pelo não cumprimento do regimento interno. 

O cumprimento do orçamento deverá ser observado todos os dias pelo síndico e pela administradora, evitando surpresas desagradáveis que poderão colocar em risco financeiro a gestão. Esse controle facilitará as reuniões mensais com o conselho e, depois, a assembleia anual de prestação de contas. 


Prof.ª Rosely Schwartz – Administradora e Contabilista. Coordenadora e professora do curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da Escola Paulista de Direito – EPD. Autora do livro Revolucionando o Condomínio – 15ª Edição – Editora Saraiva.