Entenda Características da Rescisão Contratual por Inadimplência

23 de agosto de 2021

Em recente julgamento pelo Superior Tribunal de Justiça, foi definido como desnecessária a notificação da vendedora, em caso de rescisão contratual, se houve atraso na entrega de imóvel.

Decidiu o STJ, que o atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

Esse entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso especial de uma construtora.

Os autores da ação firmaram com a Gafisa S/A contrato de compra e venda de quatro unidades do Edifício Icaraí Corporate, em Niterói (RJ). Devido ao atraso de um ano no cronograma da obra, pediram a rescisão do contrato e a devolução dos valores já pagos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente.

A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença. A empresa insistiu com recurso especial para o STJ. Defendeu que não houve inadimplemento da sua parte, já que os autores deixaram de fazer a notificação prévia para a resolução do contrato e ainda propuseram a ação dois meses antes do vencimento do prazo ajustado para a conclusão da obra.

Para o relator do recurso especial, ministro Raul Araújo, o entendimento das instâncias ordinárias está em sintonia com os precedentes do STJ.

Ele mencionou julgado da Quarta Turma, segundo o qual “procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra” (REsp 745.079).

O ministro considerou que, embora a ação tenha sido ajuizada dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis, esse fato não descaracteriza a mora da incorporadora. Ele verificou no acórdão do TJRJ que o atraso perduraria por mais um ano, com pendência no “habite-se”.

“Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial”, explicou.

Em relação à notificação prévia para a resolução do contrato, o relator afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso – que configurou o inadimplemento.

Mas o que ocorre quando, se opta pelo pedido de rescisão contratual? Quais as características? É a melhor das soluções, diante da inadimplência de um dos contratantes? É preciso esperar os 30 dias, para mover uma ação destas?

Primeiramente, devemos entender o que uma ação de rescisão contratual e seus efeitos.

Rescisão de contrato significa anulação ou cancelamento do contrato por algum motivo específico. A rescisão do contrato ocorre geralmente quando há uma lesão contratual, ou seja, quando há o descumprimento de alguma cláusula pelas partes envolvidas.

Dependendo do contrato, é possível fazer a rescisão a qualquer momento. O importante é ter atenção às cláusulas que apresentam as condições para rescisão. Por exemplo, a rescisão de um contrato entre fornecedor e consumidor apenas exige a apresentação formal de um documento por escrito.

Já na rescisão de contratos trabalhistas é obrigatório que haja um aviso prévio de quem pretende rescindir, ou empregado ou empregador. O Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho (TRCT) é um modelo de documento obrigatório para a empresa onde consta todos os valores a receber garantidos por lei ao trabalhador, bem como os devidos descontos.

Além da rescisão de contrato, outras formas de terminar um contrato são:

Resolução do contrato – quando uma das partes recorre à justiça para requerer o fim no contrato;
Resilição do contrato – quando uma ou ambas as partes manifestam vontade de pôr fim no contrato por motivo de término do prazo, por despedimento sem justa causa ou por pedido de demissão;
Cessação do contrato – a relação contratual acaba por causa do falecimento de uma das partes.

No meio jurídico, esta rescisão ou rompimento contratual é denominado também de distrato, que possui características próprias no âmbito imobiliário e dependendo do motivo para a finalização do contrato poderá gerar consequências diversas também, bem como, um substancial alteração no valor à receber como restituição monetária.

Assim, existe o distrato por motivo justo e o distrato sem motivo justo.

O distrato sem motivo justo é quando o comprador por razões pessoais resolve rescindir o contrato sem que o vendedor (incorporadora) tenha realizado qualquer ato que motivasse tal desejo.

Quando isso ocorre, ainda que existam disposições contrárias contidas no contrato, o Judiciário entende que o consumidor tem direito a receber o valor que pagou, corrigido monetariamente, por intermédio de uma única parcela.

Porém, por ser o causador do distrato, poderá ter que pagar ao vendedor o percentual de até 20% a título de taxa administrativa, de tal sorte que efetivamente receberá até 80% dos valores dispensados e atualizados.

O distrato motivado é sempre decorrente de alguma atitude realizada pelo vendedor que culmine com a falta de interesse do consumidor em dar continuidade no contrato, as principais causas são o atraso na entrega do imóvel e/ou a alteração de algumas características entre o que foi vendido e o que está sendo entregue.

O grande diferencial nesse caso é que o Judiciário entende que como o rompimento do contrato tem como fato gerador a culpa do vendedor, o ressarcimento ao comprador deverá ser integral e abranger todos os valores dispensados para concretização do negócio, valor que também deverá ser devolvido por intermédio de parcela única, devidamente atualizada, podendo ser acrescida eventualmente de indenização por dano material e/ou moral.

Vale ressaltar que, vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido 30 (trinta) dias depois de constituído em mora o devedor, consoante dispõe o art. 32 da Lei 6.667/79, mas, se houver mais de uma obrigação durante o contrato, e esta não for cumprida, poderá resultar na rescisão antes mesmo do prazo de 30 dias, mas apenas em casos bem específicos. Um exemplo disso, é o contrato de uma compra de imóvel, que a parte se obriga à pagar o preço da parcela a cada 30 dias, mas antes do vencimento deverá quitar o IPTU, condomínio, etc, não quitados tais compromissos, o contrato poderá ser rescindido antes do prazo.

O fato é que, boa parte de questões sobre a rescisão contratual já está pacificada na jurisprudência. Outras vão se construindo a partir de cada caso. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) tem um rico acervo de decisões sobre questões imobiliárias que pode auxiliar o consumidor na hora de buscar seus direitos.

Uma das principais decisões do STJ nesse campo é a que considera o Código de Defesa do Consumidor (CDC) aplicável aos contratos de compra e venda de imóveis, desde que o comprador seja o destinatário final do bem. É possível a aplicação do CDC, inclusive, em relação à corretora imobiliária responsável pela realização do negócio (REsp 1.087.225).

Decidiu o STJ, que o cidadão pode pedir a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos por não ter mais condições de suportar o pagamento das prestações acordadas. A extinção do negócio justifica a retenção, pelo vendedor, somente de parte das parcelas pagas, para compensar os custos operacionais da contratação (REsp 907.856).

Em alguns casos, o tribunal admitiu que a retenção atingisse 25% do montante pago pelo adquirente, mas não o valor total, como desejava a incorporadora. A cláusula contratual que previa a retenção total foi julgada abusiva. Em grande parte, a retenção não chega a mais de 8%.

Na maior parte dos julgados, no caso de rescisão motivada, em especial por atraso na entrega de imóvel, o STJ tem se posicionado, favorável à devolução do valor integral, sem qualquer desconto.

Cumpre lembrar, que havendo resolução do contrato, segundo a Seção, “deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento” (REsp 1.300.418).

Importante ressaltar, que no caso de rescisão contratual, deverá ser devolvido o valor pago pela comissão de corretagem, pois, para o STJ, é incabível a comissão quando o negócio não foi concluído por desistência das partes, não atingindo seu resultado útil (AREsp 390.656), a mera aproximação das partes para iniciar o processo de mediação da compra não justifica o pagamento de comissão.

Por último, cabe lembrar, que no caso de rescisão contratual, em especial a motivada, caberá ainda a indenização por atraso na entrega do imóvel, pois para o STJ, o atraso na obra gera direito a indenização.

A construtora deve pagá-la nos termos do contrato assinado entre as partes, bem como deve suportar os danos materiais decorrentes, tal como o pagamento das custas de moradia do consumidor em outro local durante o período ou, então, do valor correspondente ao aluguel do imóvel.

Como já visto, em relação à notificação prévia para a resolução do contrato, o STJ afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso que configurou o inadimplemento.

Atualmente, algumas decisões têm restringido a condenação por danos morais por entender que se trata de mero aborrecimento. O dano moral, para o STJ, não é presumido nessas situações. Depende de provas de que o fato gerou sofrimento psicológico.

Sendo assim, percebemos que o contrato deve ser cumprido por todos os contratantes, pois o mesmo faz lei entre as partes (principio pacta sunt servanda), mas caso não seja cumprido por quaisquer das partes, os reflexos com este rompimento contratual trarão consequências, e efetivarão direitos e deveres para as partes, de acordo com cada situação específica, que forçará a uma reflexão, sobre as vantagens e desvantagens na continuidade ou interrupção do termo contratual, motivada ou imotivada.

Bernardo César Coura